林中二次创业拆分永升物业上市，背后寄予怎样的厚望？

<{炒股网}>林中二次创业拆分永升物业上市，背后寄予怎样的厚望？

永升和旭辉，从词义来看，前者似乎更张扬。

刚干地产没多久，林中就看穿了这时代洪流，决定做个追风者，确定了“不捂盘、高周转、高去化”的战略。

这个“高周转”的游戏玩了很多年，到了2017年，地产圈走到了抛物线的顶端，千亿房企阵容扩充到17个。旭辉有幸成为其中一员，林中喊出3000亿和top8的口号，豪情万丈。

林中第二个本命年开始创业，到了知天命的年纪二次创业，拆分永升物业上市。其中寄予的，大约就是从“旭辉”跃至“永升”的厚望。

01 给自己造输血管道

看林中的行事风格，有两件事，一件是在地产圈他最早带团队走戈壁，4天3夜，136公里，平均每天43公里，不吃不喝也得每天走上7、8个小时，能走完的都是狼人。

另一件是喊出3000亿口号的2017年，他还用非常土豪且直接的口号激励员工：“高层收入过亿、中高层收入千万、中层洋房豪车、基层有车有房。”

豪与狠，同时呈现了。

2017年旭辉永升挂牌新三板时，仅完成一次金额为1036万元的融资，却已经开始并购扩大规模，但账上现金和现金等价物不足3亿，对比刚在2018年2月上市的雅生活，上市半年就花费了4亿元进行并购，谁能没点想法？

3月新三板摘牌，4月改组，8月港交所提交招股书，12月上市。安排的明明白白，很有行动力。林中“5年内培育5家上市公司”的目标，更进了一步。

随后，就是展开兼并战，远交近攻，在优势区域内扩大规模，打造密度。从2015年到2021年，在管面积实现了16倍增长，从977.6万平方米一跃而到了17103.7万平方米。

2015-2021旭辉永升服务在管面积变化

旭辉永升的规模扩张，分成4种：集团给的、招投标的、并购来的，以及合资公司产出的。第一种打底上海永升物业管理股份有限公司，后三种稀释母公司依赖症。

2015-2021旭辉永升服务在管面积构成

从2015年到2021年，旭辉永升管理的第三方项目占比从10%扩列到81%。涨幅非常快，看增长趋势可能还有余量。

今年业绩会上，周鸿斌说，不管外部环境如何变化，公司坚持“5年10倍”的成长目标不变，“理性审慎”的投资纪律性不会变。

收并购当然是个好方法，大大小小的公司买了不少，收购的物业公司几乎都在东部地区的一二线城市，基本上都是旭辉永升原本就触手伸到的地方。

而且会在同一地区反复出手，比如山东省的3次并购。都与管理密度相关。

但收并购的风险，去年行业里的大佬们也经常讨论。一是好的适合的标的不常见、钱也不见得够；二是购后整合问题；第三，则是一些财务、业绩、履约能力等更细节的问题。

因此，旭辉永升找了另一个更快捷的方式：给自己造输血管，从一些第三方公司定期往自己身上输血。

据称，旭辉永升已经跟至少28家开发商建立了战略合作关系，成立合资公司。这样一来，输送新鲜血液的路径又多了至少28条，相当于给自己造了28座靠山。除了开发商，在城市服务方面的扩张林中二次创业拆分永升物业上市，背后寄予怎样的厚望？，也遵循这个思路，跟多个地区的城投公司战略合作，优先获得物业管理权。

这种方法当然也不是旭辉永升独创，很多物业公司都会通过建立合资企业，实现规模或者业务的“轻扩张”。比如前几天跟信达地产合作的绿城服务，还有之前傻傻分不清的首万物业和首开万科物业。

02 母公司依赖症治好了吗？

“这个行业是有春夏秋冬的，现在是行业的冬天，不是行业的末日，春天不远了。”

这是林中在今年的业绩会中说的。他说，旭辉要穿新鞋走新路，去掉规模追求，目标做强、做厚和做久。

比旭辉控股早一天的旭辉永升服务业绩会上，周洪斌介绍了接下来的六个转型升级的动作：

第一，从过去单纯的资产管理，向以人为中心做服务转型第二林中二次创业拆分永升物业上市，背后寄予怎样的厚望？，从粗放的经营向精益运营转型第三，从过去低价竞争、快速规模扩张的策略，向专业制胜转型第四，从劳动密集型向科技密集型转型第五，从过去由制度流程标准驱动的组织向文化驱动转型第六，从注重结果向关注过程转型

不久前旭辉630大裁员的消息很多，后来被辟谣和证实，是组织变革和人员调整。地产大环境下，精兵简政是常态。

集团战略对旭辉永升服务来说，也有决定性影响。六条宗旨下，不管是规模扩张还是增值服务，恐怕都有新的要求。

从2020年以后，旭辉永升不再发布来自旭辉和来自第三方管理面积的对应收入，但从2019年的财报来看，情况不是很乐观。当年第三方项目占比达到72.9%，贡献的收入却仅有49.9%。

7成面积对应了不足一半的收入，相当于平均物业费差了一倍不止。但2019年永升整体平均物业费为3.1元，其中来自关联方的为3.5元，第三方项目的为2.96元。

这样来看，不仅仅是物业费水平低的问题，还有收缴率的问题隐藏其中，或许也与市面上某些低价抢盘的传闻联系了起来。

实际上，旭辉永升服务在收并购方面也并没有完全出于自主选择，都是家长的安排。比如对银盛泰的收购是出于两家母公司之间的并购，星悦、郑州锦艺等的收购，也是母公司之间的合作产物。

从战略到业务，旭辉永升服务基本上都在跟随母公司的脚步。可能从永升把旭辉的名头冠在自己名字前面，这种情况就很难改变了。

03 增值服务是不是救世主？

社区增值服务是公司的毛利率业务板块，也是“以人为中心做服务转型”最重要的部分。

2021年，旭辉永升物业管理服务仍然是收入的大部分，社区增值服务10.99亿元收入，占总收入比值约23.39%。这个比值已经超过了大部分物业公司，但与本地深耕的一些物业公司对比上海永升物业管理股份有限公司，还有一些差距。

社区增值服务毛利率水平为44.9%，近三年均保持在40%以上。物业管理服务、非业主增值服务的毛利率水平保持平稳，均保持在20%以上；2021年开始涉足城市服务领域，虽然没披露收入情况，但首次披露了城市服务板块毛利率，为15.5%。

居家生活服务是社区增值服务的主力部分。

旭辉永生服务收购美凯龙物业，除了关注美凯龙物业一二线城市的区位优势，更主要关注的是业态补齐。一是商业物业服务细分赛道，二则是资源链接，强化美居服务生态。

物业经纪人服务则是新的增长动力。这部分服务主要是以“无广告、无门店的运营方式为业主提供资产的全生命周期服务”。

“资产的全生命周期服务”，不仅仅是房屋中介，比起目前市面上房屋中介的车轮战，更要求下沉与挖潜。

旭辉2021年有25532名员工，物业板块16709名。接下来可能还会入职近800名管培生，其中物业板块300多人。

这次630组织调整，也可能根据业务变化，对人才提出一些新的需求。

周洪斌表示，物业行业的资本化会过去，价值回归后，只有具备长跑能力的企业才能最后胜出。

不知道旭辉永升会不会是擅长长跑的那个。

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